從物業服務到城市運營，看這家國企如何走活轉型“一盤棋”

作為湖南建投集團“投資、建設、運營”三大核心產業中承擔“大運營”職能的控股子公司，近年，中湘美好深化改革，抓住“牛鼻子”走活“一盤棋”的實踐經驗引發關注。

【新華企業資訊5月7日】揭牌入駐2個月，湖南建投集團旗下中湘美好城市運營服務股份有限公司（以下簡稱中湘美好）加速推動湘潭窯灣街區盤活工作，五一“妙會節”活動廣受追捧，眼下正積極籌備端午節活動；6月將完成燈光亮化、景觀美陳等景區提質工作。據悉，“五一”假期，湘潭窯灣歷史文化街區累計接待游客超8萬人次，同比增長220%。

圖為湖南湘潭窯灣歷史文化街區

作為湖南建投集團“投資、建設、運營”三大核心產業中承擔“大運營”職能的控股子公司，近年，中湘美好深化改革，抓住“牛鼻子”走活“一盤棋”的實踐經驗引發關注。

厚植主業競爭力 助政府盤活存量資產

中湘美好前身為湖南建工物業發展集團有限公司（以下簡稱建工物發），成立于2016年1月，整合了原湖南建工集團下屬的各物業企業，彼時開始從集團內部后勤服務走向全面市場化。

2021年5月，建工物發更名為中湘美好，當年12月完成股份制改制。目前其旗下擁有7家專業子公司、8家參股公司，逾100處在管物業及逾20個城市更新項目，為湖南省政府機關院及九峰小區、湖南省住建廳機關及和馨佳園小區、湖南省高級人民法院等單位提供物業服務，也為湖南省委機關大院、中國有色金屬長沙勘察設計研究院、張家界專家村賓館等單位提供提質改造、電梯加裝等修繕服務，是業內鮮有的兼具物業管理、房屋修繕資質的公司。其主營業務涵蓋物業服務、城市修繕、商業運營、城市環衛、電梯工程、酒店餐飲、新能源服務等。

物業管理就是“躺賺”？其實，近年房地產市場調整，勞動密集型、利潤薄的物業行業面臨增量壓縮挑戰。經濟下行壓力下，怎樣找到核心競爭力的出口？

“活不下去的時候再轉型，就可能喪失機遇；因為那時已缺乏資金、人員等，不具備轉型能力了。”中湘美好黨委書記、董事長康思源談到，要主動轉型，走出舒適區。

多數物業公司不具備運營能力，無法自身提供房屋修繕、環衛、電梯、能源等服務；而多數運營公司則主做策劃、招商，不經營物業。能提供“一體化”全產業鏈服務，正是中湘美好的獨特優勢。

2024年，中湘美好物業板塊新簽合同額4.08億元，逆勢穩住“基本盤”，并再次獲評“中國物業品牌影響力百強企業”。這一優勢板塊深耕多年，為公司轉型提供了資本保障。

如何盤活閑置資產，一直是塊難啃的“硬骨頭”。很多地方政府因招商能力有限，專業人才缺乏，導致寫字樓、街區等存量資產運營欠佳。數據顯示，截至2023年末，全國行政事業性國有資產總額達64.2萬億元。

提供“一攬子”賦能服務，助力國有資產保值增值，受地方政府歡迎，也能激發中湘美好旗下物業服務、城市修繕、城市環衛、新能源服務等板塊活力。康思源認為，“存量資產的盤活，還是一片藍海。”

小投資撬動大回報 做耐心資本

在城市運營方面，中湘美好早有經驗。

圖為改造后的湖南郴州裕后街

2018年，改造后的郴州千年商埠裕后街，因運營方管理不善，一度空置率超50%，商戶不愿交租，街道冷清。2019年，中湘美好接手運營管理，通過策劃節慶盛典，挖掘歷史文化底蘊等舉措，持續引流，賦能商戶。騾馬古道、簪花漁女……周周有活動，場場都“親民”。2023年，裕后街成為湖南第二屆旅發大會分會場之一，成為知名網紅打卡街，2024年游客突破486萬人次。“原來商鋪30元一平沒人租，現在120元一平非常搶手”，裕后街項目相關負責人感言。

在湘潭，已投資約12.3億元的窯灣歷史文化街區，受疫情、洪水等影響，運營未達預期，成為“半拉子”工程。為盤活國有閑置資產，湘潭城發集團與中湘美好合作，擬重現“千里湘江第一灣”盛景。業態重新規劃，街區重新定位……中湘美好整合商戶資源，深度融合非遺、民俗、江灣元素，對該街區提質改造。今年3月，湘潭美好窯灣文旅運營公司揭牌。1個月內，招商率超50%，引入多家特色餐飲、風味小吃、文創體驗、親子游樂品牌。

“這些項目并不能馬上產生效益，要做‘耐心資本’，至少培育3-5年時間”，康思源介紹，公司對每一個項目均會在前期做大量調研，甄選有盤活價值的優質項目，讓其真正產生價值。

據悉，該公司并不做城市運營項目的重資產持有，而是與政府合作成立運營公司，雙方通過股權綁定，共享長期投資的后端收益。

“小投資撬動大回報”，抓住城市運營的“牛鼻子”，中湘美好走活了公司物業服務、城市修繕、商業運營、城市環衛等業態“一盤棋”，也探索出傳統行業國企轉型發展的新范式。

今年初，住建部將2000年以前建成的老舊小區，全部納入城市更新改造范圍；國家出臺《提振消費專項行動方案》，多舉措擴內需……“現在，或許正是城市運營的‘播種’窗口期，低位布局等風來”。康思源堅信，未來最大的機會，都藏在人民的“美好生活”方式里。（熊英、黃珍）

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