一個小區(qū)管理得好不好，業(yè)委會的作用舉足輕重。昨天獲悉，經(jīng)過3年多時間的醞釀，無錫市住建局制定的《無錫市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導規(guī)則》（以下簡稱“指導規(guī)則”）已正式出臺，并于5月1日起施行，使街道、社區(qū)規(guī)范指導業(yè)主委員會活動有據(jù)可查，有法可依。“指導規(guī)則”還明確了街道社區(qū)黨組織審核把關(guān)和小區(qū)內(nèi)公示程序，從而加強了黨組織在業(yè)主委員會組建階段的指導監(jiān)督力度。

5人當選即可成立業(yè)委會

“指導規(guī)則”對業(yè)主大會籌備組人數(shù)、組成人員、公示、籌備程序等都作出了具體規(guī)定，方便市民對照實施。“今后，只要有5人當選，即可成立業(yè)委會。”市住建局物業(yè)管理處相關(guān)負責人介紹，過去，上位法只規(guī)定業(yè)委會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由5-11人單數(shù)組成，但實際操作過程中，有的小區(qū)住戶多，業(yè)主大會籌備組初定要選舉7名委員，但最終投票結(jié)果卻只有5人滿足“雙過半”的選舉要求，業(yè)委會能否成立？據(jù)悉，過去由于沒有統(tǒng)一規(guī)定，各個街道的操作方法不同。此次“指導規(guī)則”明確，上述情況可以延長30日對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選，補選仍未達到預定人數(shù)的，也可以成立業(yè)委會，人數(shù)以最終入選人數(shù)的單數(shù)為準。“這樣就能幫助更多的業(yè)委會順利組建，成功上馬。”當然，在成立過程中，也發(fā)現(xiàn)了很多小區(qū)的業(yè)主認為籌備組成員中的業(yè)主不宜作為業(yè)主委員會候選人，為了防止籌備組成員既當運動員，又當裁判員，“指導規(guī)則”第23條還規(guī)定：“確定籌備組業(yè)主成員是否需要回避業(yè)主委員會候選人的選舉；如需回避的，則增補籌備組成員。”

十種情況不宜入選業(yè)委會

“指導規(guī)則”要求業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還特別強調(diào)需要“模范履行業(yè)主義務”、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔。

該人士表示，有些人進業(yè)委會的動機不純。有的人一次性繳納欠了很多年的物業(yè)費，目的就是為了進業(yè)委會；有的業(yè)委會成員用小區(qū)公共收益外出旅游，更有甚者還在夏天給自己發(fā)高溫費……種種這些，都是不合規(guī)的。因此業(yè)委會的人選很關(guān)鍵。“這個人必須是出于公心，要公正。”

“指導規(guī)則”第48條規(guī)定，有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會委員候選人：違反國家法律法規(guī)，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；違反黨紀、黨規(guī)，正在被立案調(diào)查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的；參與邪教組織，或者非法組織參與集體上訪，影響社會穩(wěn)定的；利用黑惡勢力干預小區(qū)業(yè)主正常工作和生活的；采用不正當手段阻撓業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議正常召開、選舉及表決的；在本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)工作，應當回避的；拒繳或者未按合同約定繳納物業(yè)服務費，或者煽動其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的；拒不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時撤銷的；在小區(qū)內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法部門責令整改且尚未整改到位的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

業(yè)主大會表決事項公示有規(guī)定

法律規(guī)定業(yè)主大會召開前，大會要表決的事項必須在小區(qū)公示，“但因為沒有明確以何種形式公示，有的業(yè)委會拿一張A4紙，往小區(qū)門口一貼就完事了，根本不考慮小區(qū)有幾個門。往往業(yè)主事后才知曉，要推翻大會決定，從而引發(fā)矛盾。”

“指導規(guī)則”就此明確，業(yè)主大會召開15日前，會議召開的時間、地點、表決事項等都應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的出入口、大堂、電梯廳等人員進出通道進行公告。對業(yè)主大會的有效性，也劃出了“雙過半”的硬杠杠。所謂“雙過半”，即業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e50%以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主參加。

“采用業(yè)主代表大會形式召開的會議，業(yè)主代表應在參加會議的前15日，就會議擬表決的事項，書面征求其所代表的業(yè)主的意見。表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表向大會呈交。”相關(guān)人士表示，也就是說，如果要代表50位業(yè)主參會，就必須拿到50位業(yè)主的意見，所有意見匯總實現(xiàn)“雙過半”，會議才生效。這一規(guī)定就是為了避免“被代表”情況的發(fā)生，提升業(yè)主大會決策的公平性和有效性。同時，第43條明確了召開業(yè)主大會時，應當邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會參加。

小區(qū)經(jīng)營性收入由業(yè)主大會決定

“指導規(guī)則”對經(jīng)營性收入怎么用、怎么規(guī)范都有說明。首先小區(qū)的經(jīng)營性收入屬于全體業(yè)主。業(yè)主大會是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)委會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并執(zhí)行業(yè)主大會的決議。因此由業(yè)主大會決定的事項多達13項。其中，涉及經(jīng)營性收入的，“指導規(guī)則”第15條明確了由業(yè)主大會決定“修改利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權(quán)、管理方式等”；同時，“審議并監(jiān)督業(yè)主委員會利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收支使用情況。”

第80條規(guī)定：經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需要。經(jīng)營性收益應當按照規(guī)定使用，不得擅自挪作他用。

第81條還規(guī)定：經(jīng)營性收益的收支情況應當接受全體業(yè)主的監(jiān)督以及社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督、指導和檢查；每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示項目包括總賬、科目匯總表、明細表等。（練維維）